Galgebakkens helhedsplan

En helhedsplan er en omfattende renovering støttet af Landsbyggefonden. Forarbejdet til at modtage støtte fra Landsbyggefonden er omfattende. Her kan du læse en gennemgang af arbejdet med at forberede Galgebakkens helhedsplan.

Galgebakken, der blev opført i starten af 70’erne, er i dag i dårlig stand. Blandt andet er der store problemer med isolering og ventilation. Udearealerne trænger også til fysisk renovering hvis Galgebakken skal blive ved med at kunne tiltrække nye beboere. Der er derfor lavet en helhedsplan for Galgebakken. Den foreløbige helhedsplan er godkendt af Landsbyggefonden. Planen skal sikre en renovering af Galgebakken, der sikrer sunde og fremtidssikrede boliger og fællesarealer, så Galgebakken kan blive ved at være et velfungerende og attraktivt boligområde med et stærkt fællesskab og beboerdemokrati. Du kan downloade den foreløbige helhedsplan nederst på denne side. 

Arbejdet med Galgebakkens helhedsplan har været i gang længe. Opstarten af en helhedsplan er altid en lang og kompliceret proces. I Galgebakken har processen dog været ekstraordinært kompliceret, fordi der er uklarhed om, hvordan renoveringen bedst udføres rent byggeteknisk. Som det ser ud nu, forventer BO-VEST at renoveringsarbejdet kan gå i gang tidligst i 2020. Her kan du læse en kronologisk gennemgang af processen indtil nu.

2005

Forberedelserne til arbejdet med helhedsplanen gik i gang allerede i 2005. Tekniske undersøgelser i afdelingen blev startet, og der er siden, som et led i forberedelserne til en renoveringen af Galgebakken, lavet en række undersøgelser. Du kan finde og downloade dem her. Der blev løbende gennemført dialog med Landsbyggefonden om afstemning af forventet støttetilsagn mv.

2012

Efter flere års forundersøgelser og dialog med Landsbyggefonden stemte Galgebakkens beboere i 2012 ja til en foreløbig helhedsplan. Landsbyggefonden godkendte Skema A til den foreløbige helhedsplan, dog med forbehold for at der skulle gennemføres flere tekniske undersøgelser. Efter disse undersøgelser tildelte Landsbyggefonden Galgebakkens foreløbige helhedsplan Skema A tilsagn med en samlet anskaffelsessum på ca. 435 mio. kr. Du kan downloade og læse den foreløbige helhedsplan her

2013

På grundlag af skema A tilsagn blev der gennemført et totalrådgiverudbud. Et rådgiverteam bestående af NOVA5 Arkitekter og Orbicon vandt udbuddet og der blev indgået kontrakt med dem. Herefter gik projekteringen af helhedsplanen i gang.

2014-2015

Hovedparten af projekteringen for helhedsplanen blev gennemført. Projekteringen er konkretiseringen og den detaljerede planlægning af den omfattende renovering. 

Der blev, som en del af projekteringen, nedsat en række beboergrupper. Du kan se referater og materialer fra gruppemøderne her. Der blev også udført mock-up modeller af facader og badeværelser, og der blev udført fem prøvehuse som afprøvning af helhedsplanens byggetekniske løsninger.

Under projekteringen opstod der bekymring om problemerne med fugt i krybekældrene, og for om omfanget af skimmelsager er så stort, at det kan løses indenfor rammerne af det projekt, som Landsbyggefonden har godkendt. Der bliver  bl.a. opdaget, at de omfangsdræn, der ellers var krav i byggetilladelse i 1972, ikke er anlagt.

2016-2017

I første halvdel af 2016 blev der derfor gennemført yderligere undersøgelser af fugtforholdene i Galgebakken. På baggrund af undersøgelserne udarbejdede BO-VEST sammen med rådgiver et forslag til projektudvidelse. Det udvidede projekts samlede anskaffelsessum var vokset til ca. 700 mio. kr.. Forslaget til en projektudvedelse blev fremsendt til Landsbyggefonden i slutningen af september 2016.

Landsbyggefonden svarede, at de ikke umiddelbart kunne støtte det udvidede projekt, og at der burde laves supplerende tekniske undersøgelser for at dokumentere behovet, hvis renoveringsprojektet skulle udvides.

I oktober 2016 anmodede BO-VEST derfor Landsbyggefonden om lov til at lave yderligere undersøgelser af fugtmæssige forhold i krybekældre, sokler, dæk mod bolig og i vægge uden fugtspærrer på Galgebakken. BO-VEST orienterede samtidig fonden om, at der var udbrudt skimmel i et af helhedsplanens prøvehuse, hvor mekanisk ventilation og efterisolering af sokkel mv. ellers burde forebygge dette.

Landsbyggefonden svarede, at de ønskede, at der skulle gennemføres en ekstern granskning før de kunne godkende yderligere tekniske undersøgelser. BO-VEST fremsendte derfor forslag til et granskningskommissorium til Landsbyggefonden, som var afstemt med helhedsplanudvalget i Galgebakken og rummede en række fokuspunkter samt anbefaling af en rådgiver, der kunne gennemføre granskningen.

2018

I slutningen af februar svarede Landsbyggefonden med deres eget foreløbige kommissorium, hvor granskningsopgaven indsnævredes til ét bestemt knudepunkt mellem fundament, krybekælderdæk og ydervæg.

Men før granskningen formelt blev sat i gang blev rammerne for granskningen drøftet med den udvalgte gransker på baggrund af de mange tekniske undersøgelser, der siden 2005 er lavet i Galgebakken og registreringerne af skimmeltilfældene i Galgebakken.

Dette skete på et møde med Landsbyggefonden den 14. september. På dette møde fremkom granskeren med forslag til et udvidet kommissorium med henvisning til at han umiddelbart vurderede, at årsagerne var mere komplekse end angivet i Landsbyggefondens foreløbige kommissorium. Efter dialog med Landsbyggefonden blev fonden, BO-VEST og gransker der enighed om et nyt granskningskommissorium den 12. november 2018, og granskeren kunne endelig gå i gang.  

2019

Granskeren er i gang i Galgebakken. Formålet med granskningen er at afdække billigst mulige løsning på de problemstillinger, der skaber problemer i Galgebakkens huse.

Hvis Landsbyggefonden kan godkende den løsning som granskeren kommer med, skal den indarbejdes i en revideret helhedsplan. Det er endnu ukendt, hvornår helhedsplanens gennemførelse kan sættes i gang.

Hvornår kan arbejdet gå i gang?

Hvis granskningsresultatet og den efterfølgende dialog med Landsbyggefonden viser, at den oprindelige helhedsplan på baggrund af Skema A fra 2012 eller en helhedsplan med få justeringer er tilstrækkelig til at løse skimmeludfordringerne, kan der relativt hurtigt projekteres færdig og helhedsplanen vil formentligt kunne opstartes i begyndelsen af år 2020.

Men viser granskningsresultatet, at der er behov for en mere radikal løsning i Galgebakken, må det forventes, at der vil gå tid med at fastlægge reviderede økonomiske rammer, ligesom der skal gennemføres en ny inddragelse af beboere, og der vil være behov for at opføre et nyt prøvehus for helhedsplanen.

I det tilfælde må det nok forventes at helhedsplanen tidligst kan gå i gang i år 2021.